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小崔住在丰台的益辰欣园，房子环境还不错，有电梯、户型也很好，一家人住着还挺满意。 但问题在于，花乡这边的房子涨幅实在一般。 目前的房子卖出后可得800万，加上手里的400万存款，一共是1200万的预算，孩子2025年上小学，小崔纠结要不要换个有学区的次新房，保值增值的同时兼顾学区+自住。 1 涨幅差却舒服的房子，要不要卖？ 益辰欣园的三居室，住着其实很舒服。当脆当初买得早，也算是乘了一波福利。但从2017年以后，花乡这个板块涨幅一年不如一年。 按理说，涨幅差的房子就该卖了，但小崔觉得房子真的很舒服，不舍得卖。 找到老莫时，小崔问：现在的房子到底要不要卖啊？ 我们给出的回答：涨幅不好的房子，有能力的情况下，卖掉。 北京房价是轮动的，以目前的楼市情况来看，海淀、东城、西城和朝阳区部分板块才是领涨板块。 丰台面积虽然大，居住环境也不错，但花乡这个板块，从产业到交通，都不属于领涨板块，从保值增值的角度来看，必须换掉。 但西城、海淀带有居住性和学区属性 的优质楼盘， 基本处于都处于上行市场，成交节奏很快，涨幅也很快。所以如何 在庞大的北京市场中选出优质的楼盘，并且快速成交，才是利益最大化的选择。

盘活资金，直接拿下核心资产

小崔的情况，有一点值得注意，就是不建议资金方案太过保守。北京二套贷款金额有限，如果方案过于保守，也就能买一套1500万的房子，绝对值看起来很多，相对购买力却有限。 比如买万柳，1500万也就能买一套1998年左右90平米的塔楼。 老莫之前说过， 在北京，一个家庭的杠杆率在40%左右较为合适。太高影响生活品质，太低收益不足。如何把握这个度，以及如何操作安全的资产方案，是需要寻求专业团队去做的事。 我们和小崔沟通过，决定用合理的金融方案和合适的杠杆率将购房预算提升至2000万-2500万之间，在西城或者海淀买入一套兼顾学区+自住的核心房源，与此同时，也是未来保值增值的核心资产。

从1200万到2000万，哪些资源值得选？

如今买房的逻辑，是板块>配套>房子本身。从这个角度看， 海淀的万柳、上地；西城德胜的阳光丽景和广外、展览路，是未来可以长期保值增值的板块。 海淀的万柳，片区内有中关村三小和万泉小学，既有顶级学区，又有顶级豪宅。 即便是普通次新小区，有了牛校的加持也变得不一般。中关村三小单校划片的小区会整体比双选小区贵一些。 所谓双选小区，就是既可以上中关村三小，也可以上万泉小学。 例如万泉新新家园、光大花园等，相对来说，单选划片范围内的小区要更稳。 旁边的 世纪城在一定程度上承接的是万柳的外溢，片区内有人大附小，学区很稳，房源也相对优质。 远大园（1-6区）、世纪金源、曙光花园等，均为2000年左右的次新，也是海淀改善家庭的优选。 上地的话，上地佳园可以选。 西城最出名的是神盘阳光丽景，长期以来都都因为占据了西城顶级学区和次新居住品质而闻名，房价遥遥领先，保值增值能力很强。 此外，西城最近几年由于多校划片，带动了周边二级学区的房价，广安门外的红山世家、朗琴园、远见名苑等，也是品质不错的小区。陶白同理。 通过整体的房源筛选和资产梳理，小崔最终选择在宇宙中心海淀万柳买入一套150平米三居室，保证居住品质不下降，圈层升级、资产保值增值。

为什么说买房容易，换房难？

之前有很多置换客户和我们吐槽：北京买房容易，换房难。 因为这批人买房时楼市分化还不这么明显，2017年以前，不管你买哪个板块，房价都多少会随着大盘涨一些，2017年以后，楼市分化逐步加剧，那些板块不抗跌，就能看出来了。 但在改善置换的过程中，卖房始终是个问题。 以小崔为例，他的房子 还是套舒服的次新三居，但 由于板块支撑力不足，前期自己卖房挂了很久的时间都没卖出去。最终还是通过我们的合理规划和价格预估，才以满意的价格售出。 还有大批改善置换购房者，手里有80年代的老破小等着出手，房子迟迟卖不出去，次新房却已经涨了价，很多人看着想买的房子价格天天涨，心里干着急。 所以在当下的北京楼市买房，无论是刚需买房还是改善置换，都必须有合理的心理预期。 否则买房痛苦，卖房也痛苦。 （找我：jvzhelaomo）